آهن پرایس : طرح جدید بانک مسکن  با شرایط اعطای تسهیلات مسکن با دو روش  «با»  و «بدون » نیاز به خرید اوراق تسهیلات مسکن که هزینه دریافت این وام ها متفاوت خواهد بود. در روز های گذشته بازار اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن که با کاهش درخواست خرید و قیمت برگه های تسهیلات مواجه شده است. در معاملات دیروز  قیمت هربرگه از نمادهای زیرمجموعه تسه به کف کانال ۵۰هزار تومان و در برخی موارد به سقف کانال ۴۰ هزار تومان سقوط کرده است . بنابراین کارشناسان مسکن بر این باورند که در دو ماه گذشته افت تعداد معاملات مسکن و ثبات نسبی  قیمت مسکن در کاهش قیمت این اوراق دخیل بوده است .

این در حالی است که وضعیت بازار مسکن در دی ماه متفاوت از بازار مسکن در آذر بوده و تعداد معاملات و قیمت مسکن در دی بیشتر بوده است. با این حال برخی از کارشناسان معتقدند افزایش نامحسوس تعداد معاملات مسکن نمی تواند نشانگر بهبود و رشد بازار مسکن باشد و افزایش قیمتی که در دی ماه شاهد آن بوده ایم به دلیل افزایش قیمت مسکن در مناطق گران قیمت  ولوکس تهران که اساسا برای خرید آن ها مشتریان ویژه ای وجود دارد که از تسهیلات مسکن استفاده نمی کنند.

از سوی دیگر کارشناسان اذعان دارند که:  قیمت اوراق تسهیلات مسکن با کاهش روبرو شده است که از دلایل اصلی آن می توان به کاهش توان مردم برای خرید مسکن و افزایش عرضه این برگه‌ها از سوی دارندگان آن به دلیل احتمال تداوم کاهشی بودن قیمت این برگه‌ها در ماه‌های پیش رو، اشاره داشت. چرا که بر اساس گزارش بانک مرکزی، در دی ماه امسال تنها ۶ منطقه تهران شامل مناطق ۱۵، ۱۶، ۱۷، ۱۸، ۱۹ و ۲۰ متوسط قیمت کمتر از متری ۱۵ میلیون تومان داشته‌اند که تا حدودی تسهیلات مسکن می‌تواند به افزایش قدرت خریداران مسکن در این مناطق کمک کند.

با این حال متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران، در دی ماه امسال، ۲۷ میلیون و ۳۸۶ هزار تومان است که با در نظر گرفتن دو نوع تسهیلات ۱۰۰ و ۲۰۰ میلیون تومانی خرید مسکن برای خریداران فردی و زوجین از محل اوراق تسهیلات به اضافه وام جعاله ۴۰ میلیون تومانی، متقاضیان فردی و زوجین می‌توانند تنها به ترتیب ۵.۱ و ۸.۷ متر مربع از یک واحد مسکونی تهیه کنند.

قیمت اوراق تسهیلات مسکن در معاملات فرابورس در پُر معامله‌ترین برگه با نماد تسه ۹۹۱۰ (اوراق مسکن دی ماه امسال) ۵۱ هزار و ۴۰۰ تومان با فروش حدود ۴۹ هزار برگه و کاهش ۲.۱۲ درصدی قیمت نسبت به روزهای گذشته به فروش رسید.

نرخ اوراق تسهیلات مسکن برای نماد تسه ۹۹۰۹ (اوراق مسکن آذر امسال) ۵۱ هزار و ۵۱۳ تومان با فروش حدوداً ۷ هزار و ۵۰۰ برگه و کاهش و ۲.۸۴ درصدی قیمت به متقاضیان عرضه شد. در سایر نمادها نیز دامنه قیمتی بین ۴۹ تا ۵۲ هزار تومان و عمدتاً با فروشی کمتر از ۲ هزار برگه برای بازار امروز اوراق تسهیلات مسکن رقم خورد.

آهن پرایس : طبق آخرین آمار بانک مرکزی روند کاهشی قیمت مسکن متوقف شده است درحالی که روند قیمت مسکن در تعدادی از مناطق تهران هنوز هم نزولی است اما قیمت میانگین رشد ماهانه کمتر از دو درصد را نشان می دهد . دو عامل مهمی که از ادامه دار بودن این روند کاهشی جلوگیری کرده و می توان به آنها اشاره کرد، وجود تقاضا های غیر مصرفی در بازار و اجرایی نشدن قانون مالیات بر خانه های خالی است که باعث رشد قیمت ها در دی ماه شد .

با استناد به گزارش رسمی بانک مرکزی تحولات بازار معاملات مسکن در شهر تهران در دی ماه، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در این ماه در حالی به ۲۷ میلیون و ۳۹۰ هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل با رشد ۸/ ۱ درصدی همراه شد. رشد ۸/ ۱ درصدی میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در حالی در دی ماه در آمارهای رسمی ثبت شده است که در آذرماه بنا بر اعلام بانک مرکزی، میانگین قیمت مسکن تهران حدود یک درصد کاهش یافته بود. 

در حالی است که در ابتدای دی ماه نیز مرکز آمار ایران با ارائه گزارشی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در آذرماه اعلام کرد میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در این ماه در مقایسه با آبان ماه با افت ۵/ ۸ درصدی همراه شده است.

طبق گزارش روز گذشته بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران بار دیگر نرخ تورم ماهانه مسکن مانند روال گذشته مثبت شده است با این حال میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در مقایسه با ماه گذشته ۴۸۰هزار تومن افزایش داشته در حالی که در دوره افزایش قیمت ها معمولا میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در هر ماه یک میلیون تومان افزایش می‌یافت. حتی در برخی ماه‌ها میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت تا دو میلیون تومان نیز در مقایسه با ماه قبل رشد می کرد.

در دی ماه برخلاف آذر ماه تعدادمعاملات مسکن نیز افزایش یافت در حالی که در آذر ماه تنها ۲ هزار و ۵۵۵ فقره معامله خرید مسکن در این بازار به ثبت رسید این میزان با رشد ۳۶ درصدی در دی ماه به ۳۵۰۰ فقره معامله خرید آپارتمان رسیدو تنها بازار کمی از حالت ساکن خارج شد .

آهن پرایس : امیر رضا شاهانی معاون مرکز پژوهش های مجلس اذعان کرد : دولت مکلف است سالانه ۱۶۰ هزار میلیارد تومان به طرح جهش تولید و تامین مسکن اختصاص دهد. متراژ واحدها ۷۰ تا ۱۰۰ متر و سود تسهیلات آن ۱۸ درصد خواهد بود که گروه های محروم، کم برخوردار، نسبتا برخوردار و برخوردار در اولویت های اول تا چهارم این برنامه قرار دارند.

امیر رضا شاهانی، معاون پژوهش های زیربنایی و امور تولیدی مرکز پژوهش های مجلس در گفت گوی خبری تحلیل و بررسی طرح جهش تولید و تامین  مسکن، که دیروز برگزار شد، بیان کرد : از اهداف طرح جهش تولید و تامین مسکن احداث سالانه یک میلیون واحد مسکونی است که طبق برآوردها ۴۰۰ هزار واحد توسط مردم و ۶۰۰ هزار واحد توسط دولت احداث می‌شود. در این طرح سعی شده ایرادات پروژه‌های قبلی از جمله پروژه مسکن مهر برطرف شود.

شاهانی درپاسخ به این سوال که منابع طرح جهش تولید مسکن از چه طریق تامین خواهد شد گفت: دولت مکلف است سالانه ۱۶۰ هزار میلیارد تومان منابع به طرح جهش مسکن اختصاص دهد که کاملا جوابگوی این پروژه خواهد بود. این رقم بیش از دو برابر بودجه ۶۷ هزارمیلیارد تومانی پروژه‌های عمرانی در سال ۱۳۹۸ است.

وی خاطرنشان کرد: در سال ۱۳۹۸ بالغ بر۱۰۰۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی پرداخت شد که سهم بخش مسکن ۳۵ هزار میلیارد تومان بوده است. از این رقم ۱۸ هزار میلیارد تومان تسهیلات معوقه و حدود ۱۷ هزار میلیارد تومان برای حوزه مسکن پرداخت شده که رقم ناچیزی است. سود تسهیلات طرح جهش مسکن ۱۸ درصد تعیین شده که یارانه سود وام ها برای اقشار کم برخوردار از سوی دولت پرداخت می‌شود.

امیر رضا شاهانی در ادامه به توضیح طرح جهش تولید و تامین مسکن  پرداخت و گفت: تکلیف دولت به ساخت یک میلیون واحد مسکونی که پس از یک دوره سکون هفت ساله اتفاق می‌افتد جدا از آن که به تامین مسکن کمک می‌کند منجر به گردش اقتصادی می‌شود و صنایع و مشاغل بسیاری را به حرکت وا می دارد. معاون مرکز پژوهش های مجلس با بیان اینکه طرح اولیه جهش مسکن دچار مشکلاتی بود که با استفاده از نظرات اساتید دانشگاه و کارشناسان مرکز پژوهش های مجلس آن را برطرف کردیم گفت: شاید یکی از مهم‌ترین بخش های این طرح چگونگی تامین مالی آن باشد. 

در این خصوص صندوق ملی مسکن را طراحی کرده‌ایم که از منابع مختلفی شامل مالیات های مرتبط با حوزه زمین، مسکن، مستغلات و ساختمان، منابع پیش‌بینی شده در بودجه سنواتی، منابع حاصل از بازگشت یا امهال خطوط اعتباری مسکن مهر و تغییرات مانده تسهیلات پرداختی تشکیل می‌شود. در این زمینه بانک‌ها موظفند حداقل ۴۰ درصد از تغییرات مانده تسهیلات پرداختی را در هر سال مالی با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند.

وی با بیان این که در مکان یابی پروژه باید دقت شود گفت: برای مکان یابی اولویت های چهارگانه‌ای تعریف شده که به ترتیب اولویت شامل اراضی درون شهری در بافت فرسوده، اراضی متصل به بافت شهری، اراضی دستگاه های دولتی و نهایتا در اولویت آخر زمینهای کشاورزی است. البته زمین های حاصل خیز و اراضی محیط‌ زیست از شمول این طرح خارج است.

آهن پرایس: فعالان بخش معدنی با هرگونه محدودیت برای حلقه های زنجیره تولید فولاد در صادرات مخالفت می کنند و می بایست صادرات آن هم در صورت امکان به صورت رقابتی انجام شود و همچنین صادرات در تمام بخش ها آزاد باشد و قیمت گذاری ها بر مبنای اصولی انجام شود.

در جهت حمایت از زنجیره فولاد و صنایع پایین دستی، صادرات سنگ آهن، کنسانتره و گندله توسط وزارت صمت صرفا با اتخاذ مجوز از سوی معاونت امور معادن و صنایع معدنی این وزارتخانه و نیز پرداخت عوارض مجاز است و این وزارتخانه اعلام کرده است که در جهت حمایت از تولیدکنندگان فولاد و ضرورت توجه به ارز آوری زنجیره تولید این محصولات، صادرات سنگ آهن، کنسانتره و گندله تنها در شرایطی مجاز خواهد بود که نیازهای تولیدکنندگان فولادی کشور تامین شود. درنامه ای از سوی مدیر کل دفتر مقررات صادرات و واردات وزارت صنعت، معدن و تجارت خطاب به مدیر کل دفتر صادرات گمرک، موانع صادرات سنگ آهن، کنسانتره و گندله که صادرات سنگ آهن وابسته به اخذ مجوز معاونت معدنی وزارت صمت می باشد را ملغی اعلام کرد.

سجاد غرقی، نایب رئیس کمیسیون معدن و صنایع معدنی اتاق بازرگانی ایران در رابطه با مسئله لغو موانع صادرات سنگ آهن، کنسانتره، گندله در گفتگویی با خبرنگاران بیان کرد: صادرات سنگ آهن، کنسانتره و گندله از سوی وزارت صنعت، معدن و تجارت تنها با دریافت مجوز از معاونت امور معادن و صنایع معدنی این وزارتخانه و همچنین پرداخت عوارض مجاز است. این دستورالعمل ابتکاری بزرگ و به ضرر بخش معدن بود و صادرات این محصولات از زنجیره تولید ممنوع شد و با مشکلاتی مواجه شد و منفعتی برای حلقه شمش فولاد به وجود آمد.

با توجه به بند اول ماده ۲۳ قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور، نایب رئیس کمیسیون معدن و صنایع معدنی اتاق بازرگانی ایران، اظهار کرد: جلوگیری از صادرات خلاف قانون است و لغو این دستورالعمل باید پیش تر از این ها اعلام می شد. قیمت گذاری دستوری، شیوه نامه ها و دستورالعمل ها، از مهم ترین چالش های معدن و صنایع معدنی ایران می باشد که فعالان بخش معدن و صنایع معدنی همواره در رابطه با ضررهایی که ناشی از این اقدامات هستند، هم نظر هستند. 

بخش معدن بیش از ۲ سال است که در بخش صادرات با مشکلاتی مواجه است و آن هم به واسطه دستور العملی بود که طبق آن همانگونه که پیش تر نیز بیان شد، صادرات سنگ آهن، کنسانتره و گندله با اخذ مجوز و نیز پرداخت عوارض مجازاست، که این دستورالعمل موجب شد معدنی ها بخش بزرگی از بازار صادراتی خود در عرصه بین المللی را از دست بدهند و رقبای محصولات ایرانی توانستند به راحتی جایگزین ایران در بازار جهانی شوند.

بعد از تلاش های بسیار و پشت سر گذاشتن مشکلات، این بخشنامه بالاخره ملغی شد. حال تولیدکنندگان فقط می توانند بخشی کوچک از بازار قبلی خود را داشته باشند و مجددا می بایست از ابتدا به دنبال بازاریابی و پیداکردن بازار هدف صادراتی باشند، تمامی این مشکلات به واسطه مشخص نشدن چشم انداز بلند مدت در برنامه ها و تصمیمات ناگهانی است.

آهن پرایس : با توجه به گزارشات میدانی، کاهش قیمت بازار مسکن، کاهش خریداران را هم در پی داشته . خریداران در انتظار کاهش بیشتر قیمت بازار مسکن هستند . دومین ماه زمستان به گونه ای آغاز شد که بازار مسکن سومین افت شدید قیمت و معاملات را تجربه کرد. این کاهش قیمت در حالی ادامه دارد که خریداران از معامله اجتناب می کنند و به دنبال کاهش بیشتر قیمت ها هستند و از این ریزش قیمت ها فروشند گان نیز در یک شوک بزرگ فرو برده است.

 بر خلاف سال جاری که متوسط رشد ماهانه قیمت مسکن در حدود ۸ درصد بود، نرخ رشد قیمت مسکن در آبان‌ ماه افت محسوسی داشت و به ۸/ ۱ درصد رسید و بازار افزایشی مسکن بعد از مدت های روند نزولی قیمت ومعاملات را تجربه کرد . در آذر ماه هم توقف سرعت رشد قیمت مسکن ، خود را با نرخ تورم منفی نشان داد تا اینکه بعد از مدت‌ها بازار خرید و فروش مسکن تورم منفی را تجربه کند. در حالی که هنوز آمار رسمی از تحولات بازار مسکن در دی ماه منتشر نشده اما به گفته کارشناسان باتوجه به کاهش معاملات در دی ماه که حکایت از تداومی بودن روند کاهشی بازار مسکن و افت سه‌ باره قیمت و تعداد معاملات خرید آپارتمان در تهران  دارد .

 با توجه به گزارشات میدانی که حاکی از آن است که بازار مسکن در مناطق مصرفی(۴ و ۵) و مناطق مصرفی واقع در مرز نیمه شمالی و جنوبی تهران (۹ و ۱۰) از افت ۳۸ تا ۵۰ درصدی حجم معاملات حکایت دارد. همچنین برآوردها از تحولات قیمتی مسکن نیز به طور متوسط، ریزش ۹ تا ۱۵ درصدی قیمت در مناطق مصرفی و ریزش ۹ تا ۱۲ درصدی قیمت‌ها در مناطق مصرفی واقع در مرز نیمه شمالی و جنوبی را حکایت می‌کند.

نکته‌ قابل توجه اینکه میزان افت قیمت در مناطق مصرفی نیمه شمالی شهر، محسوس‌تر از افت قیمت‌ها در مناطق مصرفی  واقع در مرز میانی پایتخت بوده که دلیل اصلی آن حباب بیشتر مناطق مصرفی مناطق شمالی طی سال  گذشته بوده است. 

براساس آمار رسمی در در اوایل سال ۹۷ همزمان با ورود به دوران جهش قیمتی، مناطق شمالی پایتخت در میزان رشد پیشرو بودند اما در سال ۹۸ رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی از مناطق شمالی سبقت گرفت. اما آنچه در مقاطعی از ماه‌های اخیر رخ داده این است که باز هم مناطق شمالی گوی سبقت را در میزان رشد از مناطق جنوبی ربودند. آمارهای رسمی نشان می‌دهد در آذرماه در حالی که متوسط رشد ماهانه قیمت در مناطق شمالی۵/ ۰ درصد بود اما نرخ رشد ماهانه قیمت در مناطق جنوبی منفی ۴ بوده است. در معاملات آذر ماه نیز تعداد معاملات در مناطق جنوبی ۴۳ درصد و در مناطق شمالی ۳۲ درصد کاهش پیدا کرده است.

آهن پرایس: ماه های آخر سال ۹۹ به گونه ای سپری می شود که به نسبت سال های گذشته در اکثر شهر های کشور شاهد افت معاملات مسکن هستیم به طوری که آینده بازار مسکن در هاله ای از ابهامات فرو رفته است. کاهش معاملات مسکن همگام با روند نزولی در سایر بازار های مرتبط کشور مانند بورس بوده است.

باتوجه به تاثیر بسیارمهم  قیمت دلار بر بازار های اقتصادی کشور روند نزولی یا صعودی این ارز در تعیین رفتار بازارهای داخلی به ویژه بازارمسکن نقش اساسی را ایفا می کند . تقریبا بعد از گذشت مدت زمانی زیادی از روند صعودی نرخ ارز اکنون اقتصاد کشور در شرایطی به سر می برد که می توان برای آن کاهش قیمت را در هفته های آتی پیش بینی کرد .

با استناد به گفته کارشناسان و با توجه به شرایط جهانی احتمال کاهش نرخ دلار در ماه های آینده وجود داشته که این کاهش تاثیر به سزایی بر روی بازارهای مختلف  داخلی خواهد داشت . از مهم ترین عوامل تاثیرگذار بر روند بازار مسکن که در طی ماه های آینده می توان ذکر کرد عبارت اند از :

باتوجه به این که رشد قیمت ارزبه طور مستقیم یا غیر مستقیم برروی قیمت زمین ،پروانه و هزینه های ساخت مسکن تاثیر فزونی داشته است به نظر می رسد که سازندگان حاضر نباشند که به قیمتی کمتر از بهای تمام شده اقدام به واگذاری واحد های خود کنند. 

درباره خانه هایی غیر از نوساز هم به دلیل بالا بودن سطح قیمت ها بر اثرنرخ تورم قابل توجه به نظر می رسد که نمیتوان انتظارکاهش قیمت قابل توجه ای را داشت. یکی دیگر از دلایل تاثیر گذار بر بازار مسکن رفتار نرخ دلار است که در صورت افزایش نرخ دلار در ماه های آینده  بی تردید شاهد افزایش قیمت ها در بازارمسکن خواهیم بود هرچند که این افزایش کاهش معاملات را در پی داشته باشد. هرچند که در ماه های اخیر شاهد کاهش قیمت دلار بودیم اما مدت زمان زیادی نرخ دلار در حالت صعودی بوده است به همین دلایل، بازار توانایی کاهش قیمت را ندارد. 

یکی از چالش های مهم دولت این است که علاوه بر افزایش عرضه واحد های مسکونی باید به فکر کنترل نرخ تورمی بازار هم باشد. امیدواریم که دولت برای کاهش قیمت واحد های مسکونی سیاست های نوینی را اتخاذ کند و شرایط معیشتی مردم را بهبود ببخشد .